[摘要] 2013年“钱荒”余波未了，房地产企业的资金难题似乎雪上加霜，即使百强房企也不例外。
2013年“钱荒”余波未了，房地产企业的资金难题似乎雪上加霜，即使百强房企也不例外。
2月10日，广发财富（投资管理有限公司（下称“广发财富”）官网发布《以下是广发财富和众望集团的联合声明扫描件》，内容为“尊敬的广东路桥应收账款权基金和天合建筑应收账款权基金投资人：因项目应收账款的回款速度不如预期，最近应付的季度利息需要延迟一段时间，对此，我司深表歉意，我司承诺保证在2014年2月20日至2月25之间陆续将欠付的利息派发。”
然而，21世纪经济报道记者深入调查却发现，天合建筑基金的应付账款支付方、借款人、有限合伙管理人、担保方均为深圳市光耀地产集团有限公司（下称“光耀集团”）实际控制人郭耀名的关联公司。
同时，广发财富多款有限合伙产品共用一个资金账号等风险问题也一一浮出水面。另据记者调查，虽然广发财富自称为“广发系”一员，但事实上，其与广发银行和广发证券并不存在股权关系。
而上述基金产品存在多处打“擦边球”嫌疑，特别是在资金成本上升、房地产企业经营压力增大的大背景下，暗藏风险。
光耀集团成立于2002年，起步于广东省惠州市，以房地产开发和社区物业管理为主业。2011-2013连续三年进入中国房地产百强企业之列。实际控制人郭耀名为惠州市政协委员，曾获“广东十大经济风云人物”等称号。
近年来，光耀集团快速扩张，不时有上市传言，外界更是好奇其不为人知的融资渠道和模式。
记者发现，有限合伙或是其重要的融资渠道之一。刚刚过去的2013年，光耀集团关联公司有多起有限合伙融资案例，而支付投资者的成本仅在8%-12%左右。另据媒体公开报道，光耀集团2013年更是牵扯了多起借贷纠纷，光耀集团及控制人郭耀名更是因借钱不还，而一度被中国人民银行广州分行录入征信系统的“黑名单”。
房企借道有限合伙融资成本仅12%
基金开户一般都以产品名称命名，并托管在第三方银行，以保证资金安全。而广发财富的两款产品，汇款账户却为同一个账号，户名为北京广发恒盈投资管理中心（有限合伙）。
21世纪经济报道记者从多个第三方财富公司渠道获得了内容相同的《广发财富天合建筑应收账款权基金》（下称“天合建筑基金”）产品说明书和尽职调查报告。
资料显示，该产品规模2亿元（实际募集额尚不知，下同），期限1年，资金用于受让惠州市天合建筑有限公司（下称“天合建筑”）4.42亿元的应收账款，补充天合建筑的流动资金。投资金额在20、50、100万元以上的预期率分别为8%、9%、11%（税后），每季度分配。
此外，产品材料和广发财富官网都写有，广发财富“到期项目全部达到100%本息兑付”字样。
房地产投资基金的组织形式主要有有限合伙制、公司制、信托制三种，而有限合伙以独特的责任承担模式和灵活的利润分配形式，特别是税收政策（有限合伙仅对个人征收所得税，而公司制和信托制投资基金无法避免双重征收所得税）有利于提高投资而成为主流模式。
此外，有限合伙没有投资门槛，而信托产品有100万元门槛。
目前，房地产企业、地方融资平台通过有限合伙融资的方式主要有三种：采用“假股真债”形式将资金注入项目；以银行委托贷款等形式直接贷给项目；资金借道信托计划、券商资管计划等通道，以应收账款权转让等方式进入项目。
据多位私募人士介绍，有限合伙可以操作应收账款权转让，但一般是信托风控过不了的项目。实际操作中，有限合伙募集资金，然后借助信托计划、券商资管计划等通道，主要是便于风险隔离和土地房产抵押操作，然后操作应收账款权转让，通道费率为1%-2%。“此外，信托有刚性兑付存在，投资者也会偏向于资金走通道。”
记者发现，天合建筑基金的账户似乎有疑点。
基金开户一般都以产品名称命名，并托管在第三方银行，以保证资金安全。而天合建筑基金的汇款账号户名却为“北京广发恒盈投资管理中心（有限合伙）”。
记者查阅工商注册资料显示，北京广发恒盈投资管理中心（有限合伙）由北京光耀众望投资有限公司、广发财富（北京）投资管理有限公司分别出资950万元、50万元成立，而北京光耀众望投资有限公司由深圳市光耀地产集团有限公司、郭耀名分别出资950万元、50万元成立。
而这种情况并不是孤立的。
广发财富官网介绍的“2013年已发行项目”，除了天合建筑基金，还有《广发财富广东路桥应收账款权基金》。据产品说明书，产品规模1亿元，资金用于受让惠州市众望集团有限公司享有的2.6亿元政府应收账款。
而这两款产品的汇款账户是同一个账号11014480669401，在平安银行(000001,股吧)北京官园支行开户，户名为北京广发恒盈投资管理中心（有限合伙）。
记者从第三方财富公司还获得了另外两份类似操作思路的项目资料，但其并未出现在广发财富官网上。
其中，《广发财富广州（楼盘）军区部队保障房基金》产品规模1亿元，资金用于受让惠州市天合建筑有限公司享有的1.31亿元惠州市惠城区75200部队经济适用房建设应收账款；《广发财富惠州候鸟酒店特定资产权有限合伙基金》产品规模1亿元，资金用于购买惠州高尔夫球场有限公司享有的惠州候鸟球场配套酒店的特定资产权，郭耀名为该项目公司的实际控制人。
这几款产品的投资者预期率在8%-12%之间。
近几年快速崛起的光耀集团，其融资模式一直不为外界所知，或许现在可以从上述有限合伙运作中窥知一二。
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