[摘要] 兴业银行(601166,股吧)（601166.SH）的一纸证实暂缓办理部分房地产新增授信业务的公告，让市场一度惊恐地产限贷将蔓延。
兴业银行(601166,股吧)（601166.SH）的一纸证实暂缓办理部分房地产新增授信业务的公告，让市场一度惊恐地产限贷将蔓延。
然而，21世纪经济报道记者了解到，在银行因风险控制而不断收紧房企授信额度的同时，券商资管等非银机构却在寻找其中的“地产机会”。
但有业内人士表示，在券商的地产融资业务链条中，银行仍然是关键一环。一方面，银行较多地作为出资方对接地产项目；另一方面，其广泛的项目资源更是为券商所觊觎，部分银行因风控标准提高而未能通过审核的地产项目，券商则成为了其后续的融资“替补”。
资管多方式输血地产
业内人士介绍，券商资管涉足房地产主动融资业务的方式主要有两种。
一种方式是利用定向资管操作，即在负债端引入银行或私募资金，再通过银行或信托委托贷款输血地产企业。
“如果是引入银行资金，在交易结构上和通道业务没有区别。”广发证券(000776,股吧)资管部王峰（化名）表示，“区别是通道业务中，银行同时把控资产和负债，而在券商主动管理的项目里，券商要对项目做足前期的尽调，然后再找银行资金来对接。”
此外，亦有定向资管引入有限合伙基金进行资金募资，如此将定向资管在负债端“集合化”；而由于房地产企业融资成本偏高，加之银行对地产项目的顾虑，该模式正在呈现出日渐增多的趋势。
“这种模式还是因监管所致，因为定向除了不能放贷，基本上没有投向限制。”王峰指出，“一般有限合伙的募集成本高，而地产的融资成本也高，资产、负债两端在价格匹配方面比较切合。”
“还可以通过定向资管把项目包装成受益权投资。”西南某券商资管部苏菲（化名）表示，“把债权债务关系做成项目受益权回购。”
另一种方式则是通过集合资管计划开展，而受制于集合资管的投向限制，该方法需借助集合信托或基金子公司专项计划进行融资类业务。
有业内人士指出，此种模式或与监管层目前执行的“穿透式”监管原则相违，即集合资管嫁接集合信托或基金专项计划后的投资目标如果是单一信托或定向资管，且券商作为委托人下达了投资指令，存在较大程度的监管套利嫌疑。
“通过集合做项目属于比较麻烦的一种。”王峰指出，“虽然没有了审批，但同定向相比，集合资管的信息披露要求更多；相比单一资金，集合的募集难度也更大。”
值得一提的是，除资管业务外，券商还可通过另类投资子公司输血房地产。
“去年券商的另类投资做房地产的也比较多。”王峰表示，“不过它的风险相对封闭，完全保留在券商自己身上，和资管相比外部性要小一些。”
或抢食银行弃项
事实上，券商对地产项目的风险重视程度也在提高，而多数项目也具备相应的准入标准。
“融资方必须是前百强的房地产企业，项目必须要在一二线城市，三四线城市和小开发商基本上是不做的。”苏菲告诉21世纪经济报道记者，“竞争也非常激烈，所以能做的地产项目也不是很多。”
而与通道业务中万分之几的廉价收费相比，券商资管在房企融资等主动管理业务中的分成更多。
“券商主动管理的项目中，如果资金量比较大，一般券商能拿到0.1%的。”苏菲表示，“在集合项目中券商的分成就更多了，但具体还要看资金的募集成本。”
据了解，当前部分券商的项目运作中，地方融资平台的融资方成本在12%-14%之间，而房地产项目则集中在12%-18%间，但也可达到20%。
而目前券商较多的开展房地产、地方政府平台融资等业务，正是与监管层对相关行业的贷款的限制政策有关。
“对房地产企业的贷款一直处于越来越严的状态。”华夏银行(600015,股吧)（600015.SH）一名对公客户经理透露，“普通的房地产企业贷款基本上没法做，好一点的要走表外，稍微差一点的根本做不了。”
与此同时，部分银行所放弃的地产项目，由于其被银行“过手”，反而成为了券商资管的关注重点。
“银行的风控做得是的，我们也很愿意从银行的弃项中来寻找一些好项目。”苏菲表示，“如果银行风控把得紧，贷款下不来，我们有时会找银行合作开展地产项目。”
这种情况下，券商也常常通过与银行合作，从银行处获得资金和项目。
“有时银行会直接给这种介绍过来的项目出资金，但要求比较高；还有一种是银行担当财务顾问，赚取相应的介绍费。”苏菲指出，“虽然银行在收缩贷款，但现在大家做项目还是在围着银行，因为银行还是有资金和渠道的优势。”
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