[摘要] 围绕中国房地产泡沫的讨论正快速升温。以北京为代表的一线城市有价无市，但租金已率先开始下跌；而在二三线城市，房价下跌已成燎原之势，地方政府种种或明或暗的救市措施已开始启动。本周，央行和银监会对楼市进行口头维稳，要求商业银行及时发放个人房贷，被视为是中央层面救市举措的开端。
围绕中国房地产泡沫的讨论正快速升温。以北京为代表的一线城市有价无市，但租金已率先开始下跌；而在二三线城市，房价下跌已成燎原之势，地方政府种种或明或暗的救市措施已开始启动。本周，央行和银监会对楼市进行口头维稳，要求商业银行及时发放个人房贷，被视为是中央层面救市举措的开端。
楼市该不该救？对此问题，媒体舆论针尖对麦芒。多数评论坚持认为，哪怕泡沫破裂，政府也不应放松楼市调控政策。此种舆论视高房价为中国诸多社会和经济问题的源头，从居民消费不振到企业创新不足，从年轻人压力过大到婚姻情感不稳，都可部分怪到高房价头上。
不过，包括笔者在内的“少数派”则认为，高房价固然已引发诸多经济和社会难题，但放任泡沫一破了之，亦非良策。倘若应对不当，楼市泡沫破灭将带来经济灾难。覆巢之下，岂有完卵？届时非但房奴们资产灰飞烟灭，实业和银行系统也将遭遇冲击。时下，正值中国经济改革闯关之际，倘若遭遇如此重大金融和经济危机，改革努力岂非付诸东流？花旗就在最近的一份报告中警告，六七月是政府出手的最后时机，房地产市场过度下滑对经济和就业的巨大影响是中国政府与社会难以承受之重。
从全球范围来看，房地产泡沫虽然出现频率较股市泡沫更低，但其延续周期更长，对经济的冲击也更大。国际货币基金组织（IMF）的研究显示，股市泡沫平均13年就会出现一次，每次持续2.5年左右，并导致GDP损失4个百分点。而房地产泡沫虽然更少出现，但一旦出现，持续时间和损失额都比股市泡沫大一倍以上。
以美国为例，最严重的两次房地产泡沫破裂，伴随了上世纪与本世纪最严重的两场金融和经济危机。美国上世纪房产泡沫肇始于1921年，破灭于1926年。在泡沫最严重时期，在标榜阳光沙滩有闲阶级生活的迈阿密，每三个当地人里就有一个从事房产生意。房地产泡沫破裂不久，美国股市泡沫也旋即破裂，并迎来美国历史上最严重的经济危机“大萧条”。
另一场危机即是大家熟知的次贷危机。这场危机也令经济学家开始反思是否该将房地产纳入宏观调控视野。传统经济学理论认为，房地产泡沫破灭仅会影响个人资产状况，对宏观经济不会造成影响，因此政府无须干预。
但次贷危机的事实证明，房地产泡沫破裂将对个人、金融以及实体经济造成系统性冲击。原因在于现代金融工具已经将房地产价格风险吸收到整个金融体系之内。
美国到2010年末，有1110万套住房（相当于美国全部住房的23.1%）出现“资不抵债”（underwater mortgage），即房屋价值小于银行贷款额。我们可以假想一下同样的事情如果发生在中国会怎样？假设购房首付20%，如果房价在短期内跌幅超过20%，可能会出现房主弃房不要的情况，银行坏账率将上升。
和美国相比，日本房地产泡沫破裂造成的影响更大。伴随日本房价泡沫破裂的是长达二十年的经济萎缩期，俗称“失落的二十年”。
从1985年到1991年，日本六个大城市地区商业地产价格飙涨超过300%，居民住宅价格涨幅也高达180%，和高房价相伴的是过热的经济、失控的货币供给和信贷扩张。在宽松货币政策的刺激下，房地产市场和股市投机盛行。
从1992年开始，日本房价持续下跌，一跌就是十几年，直到2007年房价才首次重新上涨，但受次贷危机影响，房价在2008年又开始下跌。和房价下跌相伴的是通货紧缩，即物价持续下降，这严重挫伤了企业的生产积极性。在经济长期低迷的失落期，日本经济的诸多结构性改革难题也迟迟难以推动。
对于日本房地产泡沫的成因，学界多认为，日本央行的长期宽松货币政策是主要原因。中国这轮房地产泡沫成因与此类似。在房价上涨最快的2005至2011年，正是中国流动性泛滥之际。不过，既然问题已然出现，如何避免日本式结局就至关重要。房地产泡沫对日本经济的影响包括个人资产蒸发导致消费长期低迷、不动产资产缩水导致企业资产负债表恶化并进而阻碍投资、坏账率飙升导致银行系统出现危机。因此，中国必须防止类似危机的出现。
房价高了老百姓当然不高兴，也带来一系列棘手的经济问题；但房价崩了，老百姓也不会高兴得起来。巴克莱首席中国经济学家常健估算，房地产投资增速下降10%，或导致GDP增速降至6.5%；而如果楼市抛售导致经济“硬着陆”，GDP增速将跌至5%以下。对今天中国房地产来说，涨可怕，跌也可怕，一个大到不能倒的问题已经产生。
国际经验说明，任由房价自由落体式下跌是经济不能承受之重，将房地产纳入宏观调控视野之内已是不得不为。中国政府此前的调控政策已限制房价涨幅，避免泡沫过快扩大，对降低楼市泡沫破裂是有益的。未来亦可通过部分松绑这些调控政策来维稳楼市，避免楼市风险传染到整体经济。
总之，坐视泡沫破裂将损害中国的经济和改革，利用政策手段将“超前”的房价稳定在目前区间，等待经济和居民收入追赶上来，或许是最务实的选择。中国将在2020年实现经济总量和国民收入翻番，在这样一个高增速经济体，房价稳住几年即意味着经济增长将自动吸收泡沫。
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