[摘要] 5月5日，嘉凯城公告称，公司全资子公司嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司斥资约9200万元拍得浙江省小城市试点镇浙江省淳安县千岛湖镇一宗核心地块，以打造集休闲、体验、娱乐、游憩等功能于一体的“嘉凯城·名镇天下城市客厅”城镇商业项目。
5月5日，嘉凯城公告称，公司全资子公司嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司斥资约9200万元拍得浙江省小城市试点镇浙江省淳安县千岛湖镇一宗核心地块，以打造集休闲、体验、娱乐、游憩等功能于一体的“嘉凯城·名镇天下城市客厅”城镇商业项目。
这是嘉凯城自去年宣布实施城镇商业战略，并继首次在浙江诸暨店口镇拿地布局城市客厅项目后的又一举动。
“2014年计划投资8～10个新型城镇商业运营项目，其中城市客厅项目不少于6个。力争用5年时间，将体验式消费型城镇商业资产管理服务打造为嘉凯城新的最有特色的主营业务之一，完成200个左右的城镇商业项目建设。”嘉凯城在给予中国房地产报记者的书面回复中表示。
为解决城镇商业运营的巨额资金问题，嘉凯城引入了险资。
携险资设50亿元城镇化基金
4月25日，嘉凯城公告，公司拟联手中国再保险（集团）股份有限公司旗下专业的保险资产管理公司中再资产管理股份有限公司，共同设立规模不超过50.01亿元的“中再-嘉凯城城镇化发展基金”，专项投资于城镇化项目。
公告显示，该基金拟由嘉凯城旗下的凯思达投资设立，由嘉凯城全资子公司嘉凯城集团城镇化发展建设有限公司与中再资产管理股份有限公司（以下简称“中再资产”）设立的投资计划共同出资，其中中再资产方出资占比为80%。一期发行规模不超过30.01亿元。
“此次合作是双方共同看好新型城镇化前景的战略合作之举。中再―嘉凯城城镇化发展基金将专注于各种新型城镇化战略投资机会，不仅限于投资城镇商业项目。”嘉凯城方面回复称。
对于中再资产而言，通过此次合作，将有望获得每年8%左右的稳定，远高于2012年和2013年保险行业3.39%及5.04%的年投资率。而对于嘉凯城而言，无疑为未来城镇商业项目开发的资金池缺口引来了活水。
“嘉凯城转型发展城镇化商业地产，可以享受到更多的来自于政策层面的鼓励发展城镇化的各种利好。”克而瑞杭州首席分析师刘晨光在接受中国房地产报记者采访时分析称。
嘉凯城与中再资产的互赢互利正是来自于政策上的利好。今年4月，保监会颁布了《保险业服务新型城镇化发展的指导意见》，要求进一步深化资金运用改革，创新资金运用形式，支持城镇基础设施建设、运营以及养老健康产业、保障性住房等民生项目发展。
据此，嘉凯城近日所拿千岛湖项目的后续开发是否有了资金来源？“关于千岛湖项目的后续开发资金，公司将依据具体的资金规划来安排，如果公司有相关需求且符合中再―嘉凯城城镇化发展基金的投资标准，亦有成为基金投资标的的可能性。”嘉凯城方面回复称。
“凯思达投资本身就管理着100亿元的资金，已经投资了不少项目，并有盈利。此次与中再资产合作，也是通过险资为未来投资项目提供更多债务发放。”刘晨光分析表示。
净利润持续下滑
转型城镇化商业
杭州本土开发商嘉凯城，曾因管理上的混乱和业绩的持续下滑及高企的负债而广受业内诟病和质疑。嘉凯城的转型，很大程度上正是来自于业绩下滑的压力。
2009年，嘉凯城在浙江省商业集团有限公司牵头下，重组国际嘉业、中凯集团、名城集团3家房地产公司，并成功借壳*ST亚华在深交所上市后，2009年曾扭亏净赚12亿元，此后则陷入了净利润的持续下滑中。年报显示，2010～2013年，嘉凯城净利润分别下滑至11.15亿元、2.06亿元、1.11亿元、5715.83万元。
“以前是国际嘉业、中凯集团、名城集团三驾马车多元化发展，由此带来的问题也很多，浙商集团总部肯定要收权，统一管控，这样风险才能更可控。整合完后，国际嘉业、中凯集团、名城集团就都不存在了，而是分为江苏公司、上海公司、浙江公司。”一位接近嘉凯城的业内人士告诉中国房地产报记者。
据该人士介绍，在房地产开发业务上，嘉凯城前几年曾存在杂而乱的现象，品牌定位不明确。“中端项目、高端项目、商业项目都做，但是最后盈利并不太好，企业风险也比较大。”嘉凯城显然已认识到了产品定位的重要性。
“2013年公司适应市场变化，将住宅产品定位为刚性和改善型需求的产品，立足长三角。为加速项目去化和资金回笼，公司制订了灵活的销售策略。”嘉凯城方面回复称。
除了住宅产品的重新定位，更重要的转型则是嘉凯城制定的城镇化商业战略。
据刘晨光介绍，嘉凯城的城镇商业战略主要分为三个板块，一块是好客邻里中心，属于较大型的社区商业；一块是生活港湾，指小型的社区商业；还有一块是名震天下城市客厅，主要在镇级市、县级市核心区拿地发展商业项目，如近期拿下的千岛湖地块。这部分主要由嘉凯城自己开发并自持自营，未来发展REITs也主要是通过这一块。而前两块主要是出于做大规模和市场份额考虑，可以引入合作者联合开发，也可以仅提供资金支持。
“签约的品牌越多，规模做得越大，就越容易在项目开发成熟后从银行取得抵押贷款。做城镇化项目，相比住宅市场，更易得到金融机构的支持。而且，规模做得越大，未来商业项目的资产证券化就越容易提上日程。”刘晨光分析道。
“市中心的核心区域已经有地产大鳄进入了，嘉凯城很难竞争其中，而且现在也拿不到好项目。这种情况下，转而到一些小城镇发展商业地产，也不失为一种好的投资机会。”前述接近嘉凯城的业内人士表示。
不过，城镇商业地产的开发周期较长，回收资金较慢，也因此，尽管去年起嘉凯城就已开发了一些城镇商业项目，但至今仍未产生盈利。而更多的资金沉淀在城镇商业项目开发中，也将使得嘉凯城负债高筑。
而且，“嘉凯城的城镇商业项目拓展速度能否在预期时间内达到规模效应？”刘晨光质疑道。
在当前的地产形势下，转型已成为众房企的共同之选。但最终是作茧自缚还是能化茧成蝶，还需要经受更多的市场考验。
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