[摘要] 日常生活中，人们经常借助天气预报合理安排出行。但从理论上讲，天气预报与真实的天气情况并没有任何因果关系。即使10个天气专家预测明天会下雨，明天仍有可能是晴天。
日常生活中，人们经常借助天气预报合理安排出行。但从理论上讲，天气预报与真实的天气情况并没有任何因果关系。即使10个天气专家预测明天会下雨，明天仍有可能是晴天。
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但在实体经济，尤其是房地产领域，大众预期却发挥着重要作用。从年初任志强警示房地产销售增速将不及往年，再到近期多家国外投行唱空国内房地产业；从多年来唱多已成为习惯到当下向下调整基本已达成共识。在实体经济以及调控模式进入“新常态”的情况下，多重因素导致业内人士以及普通百姓对于只涨不跌的房地产行业预期开始扭转，行业总体上可能正在接近或处在“拐点”。
今年以来，无论是中小城市还是标杆城市，其房地产交易都遭遇寒潮。多个中小城市出现“鬼城”的消息已屡见不鲜，有的库存量可能要消化三五年之久。作为二手房市场“晴雨表”的房产中介生意清淡了不少，有的入不敷出被迫关门，有的代理起一手房求生存。在烟台南山世纪华府一条几百米长的街上，近来已有3家中介关门。
而大城市的交易量也在萎缩。以公认的房价最为坚挺的北京为例，今年前5个月新房成交量同比暴跌42%，二手房成交量同比骤降57%。前5个月新房的成交差不多平均5500多套，这个成交量甚至低于2008年金融危机时的成交量。
实时数据表明，上市房企的销售压力较大。根据中原地产市场研究部的统计数据，截至6月11日，共有30家上市房企公布了今年前5个月签约销售数据，其中有17家企业销售额出现同比下降。数据显示，30家房企前5个月平均仅完成年度销售目标29%。下半年销售压力正在加大。中原地产首席分析师张大伟认为，因为去年结转的部分销售额，目前数据其实低估了企业的压力。下半年企业面临的压力更大。
在销售乏力的情况下，房企开始“暗降变明降”。与今年年初“暗降”不同的是，目前正式打折逐渐成为主流的趋势。而此前一季度的降价多带有附加条件，如购大面积附赠功能区或车位。由包括富力地产、碧桂园等5家大型房企共同开发持有的亚运城，目前也掀起了价格战。
尽管如此，目前楼市调整的趋势并没有改变，而且在继续下行。
据中原地产监测，21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%，新房销售情况不容乐观。
在业内人士看来，下行预期已经明确，楼市开始周期性调整，这是历史上首次因非政策因素导致的市场萧条，深度和长度很可能要超过以往。业内对于楼市下行的趋势主要基于以下几个方面：
首先，房地产的库存达到历史高位。瑞银证券首席中国投资策略师高挺认为，现在房地产行业的库存非常高，应该是在历史高位。
上海易居房地产研究院实时数据显示，截至5月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为2.56亿平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%。库存再创历史新高。在35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、宁波和九江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到77.4%、60.9%和56.9%。
与此同时，存销比指标继续恶化。数据显示，5月份，35个城市新建商品住宅存销比为16.5，这也意味着市场需要用16.5个月的时间才能消化完这些库存。而在4月份，该存销比数值为15.2。
其次，货币政策进入新常态，行业翻转因素不再。有分析认为，目前中国经济进入“微刺激”模式，货币政策也在实行“定向降准”，即在政策没有动作之前和库存又非常高的情况下，房地产调整时间就会更长，幅度也会更多。
再次，城市居民的住房需求已经逐步得到了满足，和以前急需改善住房的情况完全不同。“这可以从两组数据加以验证。首先，从中国的人口结构看，建国后出现过三次婴儿潮。次是在1952年前后的3年间，平均每年有2000万人口出生。这批人现在已经步入老年，本身很少有新增的住房需求，相反倒是可能有大房换成小房的降级住房需求。第二波婴儿潮出现在上世纪60年代初，1963-1965年间，每年出生的婴儿有3000万左右。这部分人已经进入50岁的知天命之年，住房需求基本满足，处于稳定状态。”清华大学教授李稻葵近日撰文分析称，第三拨人出生在1978-1980年前后，是波婴儿潮人的子女辈，这部分人大多已结婚生子，住房需求基本满足，当然也不乏一部分人仍在寻找更大更好的住房，努力改善小家庭的生活质量。
实时的一项调查作证了上述观点。中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明，我国家庭的住房拥有率已达90.8%，其中城镇为87%，农村家庭为95.8%。
同时，2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%，与2011年相比增长了15.9%。2014年3月的季度数据显示，城镇家庭多套房拥有率已上升至21%。
中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学经济学院院长甘犁表示，中国房地产市场刚需及改善性住房需求乏力，城镇住房空置率较高。由此可见，房价下行趋势已定，中国房地产市场的寒冬即将到来。
对房地产下行预期也在困扰着A股地产板块。受多地房价下降、成交萎缩的影响，地产股4月份以来一直表现不佳。在短短45个交易日里，房地产板块大单累计净流出105亿元。上周申万房地产指数下跌1.22%，地产股再度成为市场主要做空力量。
展望后市，行业景气度的下行并未结束，地产股整体仍难摆脱下行趋势。南方基金首席策略师杨德龙表示，市场担心房价泡沫的破灭，地产板块未来很难有大涨机会。虽然多地出现了一些所谓的“救市”调控政策，令地产股价有所企稳，但从基本面来看，高房价回调，楼市转冷已经得到确证，房企利润下降已成事实。
事实上，基金公司近期集体出走地产股。“从数据可以看出，基金对地产股一路看空。”华泰证券(601688,股吧)基金分析师王乐乐分析，去年二季度基金配置的地产股占所有股票市值的比例是7.09％，三季度是5.20％，四季度是4.04％，今年一季度降至3.94％，二季度这一仓位会继续下降。
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